©2019 BY NOON INVEST AS

Investere i eiendom eller aksjer?



Med (fortsatt) historisk lave renter ser nordmenn etter alternativer til tradisjonell banksparing. Et spørsmål som ofte dukker opp er om man skal plassere pengene i aksjemarkedet eller i eiendom. Selv om dette er to vidt forskjellige ting blir de to ofte stilt opp mot hverandre.

Verdipapirfondenes Forening (VFF) spurte for noen år siden hva nordmenn trodde skulle stige mest av bolig og aksjefond på kort og lang sikt. 

Ifølge de spurte var «egen bolig» ikke bare den investeringen som skulle gi høyest avkastning, men også den som hadde lavest risiko!  

– Nordmenn ser dermed bort fra finansteorien, som sier at det ikke er mulig å oppnå høy forventet avkastning uten samtidig å påta seg en stor del risiko, uttalte direktør i VFF, Bernt S. Zakariassen

Et annet eksempel på folks generelle risikoforståelse er ekteparet som i 2003 vant 2 millioner kroner i “Vil du bli millionær” på TV2. 

De fikk spørsmål om hva de skulle bruke pengene på. (1 minutt tidligere gamblet de 1 million kr med risikoen for å sitte igjen med kun 100.000 kr). 

Svaret var; “Vi skal i hverfall ikke investere dem i aksjefond”. Uflaks, for hadde de gjort det, så ville de sittet med ca 8 ganger så mye penger den dag i dag.

Ser vi på data fra tusenårsskiftet kan vi dog se at bolig faktisk har gitt bedre avkastning enn aksjer. Så kanskje ikke nordmenns oppfatning av investering i eiendom er så dum allikevel?

Kilde: Nordnet


Vi ser på regnestykket om du hadde investert i bolig kontra aksjemarkedet i perioden 2008-2018 med et konkret eksempel. I 2008 bestemte gjeldfrie Ola Nordmann seg for å investere sine oppsparte midler i både eiendom og i et globalt aksjefond. Han hadde NOK 1.500.000 på bankkontoen og ville investere 750.000 i både aksjer og eiendom.

I denne perioden har den globale verdensindeksen (MSCI All Countries World Index) gitt i snitt 7,02% i årlig avkastning. I denne perioden inngår også et stort børskrakk på -42% i 2008. Boligmarkedet har gitt en årlig snittavkastning på 5,43%(Dine Penger) i samme tidsrom. Det er dog verdt å nevne at dersom man ser på et enda større tidsrom vil best avkastning gå i favør aksjer med god margin.


Kilde: Nordnet


Men tilbake til Ola Nordmann som i 2008 investerte i både aksjer og eiendom. Ved å investere i et globalt indeksfond ville Ola Nordmann i 2018 hatt en aksjebeholdning verdt NOK 1.478.123,52. Altså nesten en dobling av pengene sine ved å ikke gjøre annet enn å ha is i magen når finanskrisen slo inn for fullt.


Men hvordan har det da gått med boliginvesteringen? Vi har brukt utleieboligkalkulatoren til Smarte Penger for å finne ut hvor mye du kan forvente å få i avkastning ved boliginvestering.





Altså ville de 750.000 ha vokst til NOK1.808.371 i 2018 med en årlig avkastning på egenkapitalen på 9,2 %, noe som er vesentlig mer enn hva du ville fått om du satt investert i aksjemarkedet. En feil mange ofte gjør når de regner ut forventet avkastning på boliginvestering er å glemme kostnader knyttet til dette. Utelater du kostnadene vil forventet avkastning bli høyere. Dette kan også gjelde investeringer i aksjefond, hvor kostnader fort kan bli glemt.

I etterpåklokskapens lys viste boliginvesteringen seg å slå aksjeinvesteringen til Ola Nordmann. De siste årene har vært usedvanlig bra for boligmarkedet men som vist i tidligere grafer har aksjer historisk sett vært "the place to be" om du har søkt høyest mulig avkastning. Eksempelet over blir å sammenligne epler og pærer. Når eiendomsinvesteringen er belånt vil både forventet avkastning og risiko bli høyere. Å få høyere avkastning uten å påta seg høyere risiko går i mot finansielle naturlover. Så hvordan ville det da ha gått om aksjeinvesteringen var belånt i samme grad, til de samme betingelsene som boliginvesteringen? Ved å bruke den samme kalkulatoren som i eksempelet ovenfor med en investering på NOK 3.000.000 i globale aksjer hvor 750.000 er egenkapitalfinansiert og resten er belånt til en rente på 3,91% p.a ville dette gitt en avkastning på egenkapitalen på 13,2% og de 750.000 i 2008 ville ha blitt til NOK 2.591.346 i 2018. Altså mer enn hva du ville fått på en boliginvestering (som er belånt til nøyaktig de samme betingelsene).

Mange vil sverge til eiendom foran aksjer, og det kan være flere grunner til akkurat dette. En av hovedforskjellene på en aksje og en eiendom er at du fysisk kan se- og ta på eiendommen. Den vil stå der “uansett”. Aksjer er abstrakt og ikke noe man kan se daglig. Svingninger i verdi er også noe du ser daglig på minuttet over alt i media. Ingen får daglige besøk av takstmannen som forteller deg hvor mye eiendommen har steget eller falt i verdi fra dag til dag. Dette er et veldig stort tema, og noe jeg vil komme tilbake til i et nytt innlegg snarlig.

For å konkludere er mange av disse sammenligningene som ofte blir gjort, dårlige sammenligninger da man sammenligner epler og pærer. De aller fleste boliginvesteringer er belånt, noe som fører til høyere avkastning og samtidig høyere risiko. Det samme vil skje med avkastningen på aksjene om de også var belånt. Det er ingen tvil om at det har vært fornuftig å investere i bolig de siste tyve årene, men ser man på en boliginvestering uten belåning ville fortsatt aksjer gitt høyere avkastning. Det er med belåning du får høyere avkastning på bolig enn aksjer, men da må man sammenligne med belåning på aksjer som igjen ville gitt enda høyere avkastning. Aksjer vil svinge mer i verdi enn boliger. Det er flere grunner til dette, blant annet kjøpes og selges aksjer mye hyppigere enn eiendom. I 2008 falt verdensindeksen i overkant av 40 prosent. Men eiendomsmarkedet var ikke uberørt og falt faktisk 18% inflasjonsjustert mellom 2007 og 2009. På slutten av 80-tallet og begynnelsen av 90-tallet falt også realprisen på bolig med 42,2%. Med unntak av finanskrisen har boligmarkedet vært stigende siden 1993, men dette er noe jeg kommer tilbake til i et senere innlegg.

Dersom du har et lengre perspektiv på pengene dine er kanskje aksjer det beste alternativet? Det er nok ikke tilfeldig at verdens beste investor Warren Buffett har sagt at dagen han dør skal 90% av formuen hans plasseres i et aksje-indeksfond.


Tobias Aardal, Noon Invest

OM OSS

NOON INVEST AS ble startet og er drevet av Stavanger Asset Management AS.

Stavanger Asset Management AS er underlagt tilsyn av Finanstilsynet og er ansvarlig for drift og investeringsaktivitet. Løsningen vår er utviklet i samarbeid med  Saxo Bank og Nordnet

KONTAKT OSS

NOON INVEST AS

Nordbøgata 10

4006 Stavanger

+47 406 95 100

mail@noon-invest.no